黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）香民五民初字第117号
原告刘萝兰，男，1939年9月17日出生，汉族，退休工人，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人苏桂芝（系原告妻子），女，1940年7月19日出生，汉族，哈尔滨绝缘材料厂退休工人，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人朱秀娟，黑龙江东海律师事务所律师。
被告哈尔滨绝缘材料厂，住所地哈尔滨市动力区乐园街178号。
法定代表人高金喜，该厂厂长。
委托代理人李莉，黑龙江强强律师事务所律师。
被告黑龙江省亿鑫房地产开发有限责任公司，住所地香坊区旭升街日升家园1号楼2号。
法定代表人张金柱，该公司总经理。
委托代理人李莉，黑龙江强强律师事务所律师。
委托代理人赵小平，女，1959年10月31日出生，汉族，该公司副经理，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。
第三人中国建设银行股份有限公司哈尔滨香坊支行，住所地哈尔滨市香坊区西骑兵街1号龙马国度公寓1-5层。
负责人王玉忠，该银行行长。
委托代理人李劲松，黑龙江龙信达律师事务所律师。
原告刘萝兰诉被告哈尔滨绝缘材料厂（以下简称“绝缘厂”）、黑龙江省亿鑫房地产开发有限责任公司（以下简称“亿鑫公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司哈尔滨香坊支行房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘萝兰委托代理人苏桂芝、朱秀娟，被告绝缘厂委托代理人李莉，被告亿鑫公司委托代理人李莉、赵小平，第三人中国建设银行股份有限公司哈尔滨香坊支行委托代理人李劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月13日，原告与被告达成协议，签订了住宅房屋拆迁产权调换协议，被告对原告坐落于香坊区哈动街17号507栋1单元1层3号商服（以下简称“被拆迁房屋”）进行动迁，动迁商服的建筑面积52.78平方米，使用面积36.40平方米。2011年1月20日，原、被告又签订一份动迁补充协议，约定将原告安置在“友缘小区高层一楼门市房，使用面积40平方米。”协议约定该住房的现在具体地址为哈尔滨市香坊区幸福路第一栋1层01号商服。2013年，回迁户陆续回迁，原告多次找被告要求回迁，被告说高层（友缘小区只有这一栋高层）的45平方米左右的商服将交付给原告，但被告以种种理由迟迟不给原告出具进户手续，故原告诉至法院，请求判令：1.要求法院判令二被告履行住宅房屋拆迁产权调换协议；2.判令二被告协助原告办理哈尔滨市香坊区幸福路第1栋1层01号房商服房产（以下简称“争议房屋”）登记手续；3.判令二被告为原告出具合法有效的购房发票；4.诉讼费用由二被告承担。诉讼中，原告撤回了要求判令二被告履行住宅房屋拆迁产权调换协议的诉讼请求。
被告绝缘厂辩称：原告诉讼请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。一、被告绝缘厂与原告并未约定将回迁房屋安置在争议房屋。被告绝缘厂与原告先后就房屋拆迁产权问题签订了两份协议，两份协议均未约定为原告安置回迁房为争议房屋，亦未进行过口头约定，被告绝缘厂为其安置的是11号商服。房屋完工后，被告绝缘厂多次通知原告进户，但原告一直未办理进户，并于2014年4月强行占据了被告绝缘厂已出售给第三人的房屋。该房屋已于2012年9月25日出售给第三人，第三人已对原告的侵占行为提起诉讼。综上，不是被告绝缘厂不履行双方约定，而是原告在被告绝缘厂多给予其房屋面积，优惠给予金钱补偿的情况下，强占他人房产。被告绝缘厂现在仍为履行与原告的协议，保留回迁房，可以在法院主持下，或是在其迁出强占房屋后，给予房屋回迁安置。二、被告绝缘厂没有义务为其办理争议房屋登记手续。被告绝缘厂已于2012年9月25日将该房屋出售给第三人，双方签订了房屋买卖合同，第三人交付了购房款，被告绝缘厂已将房屋交付第三人，其已办理进户，并且在房产部门办理相应手续（已联机备案）。该房产权已属于第三人。被告绝缘厂与原告既无合同约定，亦无法律根据的情况下，原告此项请求不应也不可能得到法院支持。三、被告绝缘厂不承担为原告开具争议房屋发票的义务。在双方就房屋回迁取得一致意见后，就原告所得房屋，被告绝缘厂当然会开出合法购房发票。争议房屋发票开给第三人，被告绝缘厂不能再就该房开具发票，原告此项诉讼请求显属无理。四、由于原告的乱用诉权行为所发生的费用，应由其自己承担。综上，被告绝缘厂认为原告在既无合同约定，有无法律依据的诉请应依法予以驳回。
被告亿鑫公司辩称：被告亿鑫公司不应是本案的诉讼主体，不承担该案的民事责任。被告绝缘厂与原告有房屋拆迁安置协议等相关约定，争议房屋的开发建设单位是被告绝缘厂，双方签订协议手续及履行合同过程中都是被告绝缘厂进行的，与亿鑫公司无关。亿鑫公司无权与被拆迁户办理一切拆迁事宜，赵小平只是代表被告绝缘厂行使权力和义务，因而，原告与被告绝缘厂之间的签订合同、履行合同等权利义务与被告亿鑫公司无关，被告亿鑫公司不承担民事责任。
第三人辩称：同意二被告的答辩意见。原告所主张的争议房屋已经由第三人和被告绝缘厂签订商品房买卖合同，第三人已实际交付房款并实际占有房屋。请求驳回原告的诉请。
原告为证明其诉讼主张成立，向本院提供证据如下：
证据一，原告与被告绝缘厂签订的协议两份，证明：1.原告属于动迁户；2.原、被告补充协议约定的内容第一项：动迁后将原告安置在友缘小区高层一楼门市房，使用面积40平方米，面宽为4米以上；约定第二项：如超面积，按使用面积28000元／平方米原告交纳房款；约定第三项：被告奖励原告人民币12000元，补充协议第一项所约定的安置房屋的坐落地点只有争议房屋的坐落地点与该约定相符，其他房产特别是被告所谈到的11号楼房产与该约定明显不符。
被告绝缘厂质证：对真实性没有异议，对证明的问题有异议。该补充协议恰恰证明被告绝缘厂与原告并未约定回迁位置是原告所述的争议房屋，因为该房产坐落的整栋楼一层共有11个门市房，双方在补充协议中并未明确是11个门市房中的哪一个，因此该补充协议不能作为原告诉请的依据，而且原告所述的具体地点也不是原告被拆迁房屋的位置，双方并未在两份协议中约定被拆迁房屋的原位置，只是约定以原房的原使用面积进行安置。
被告亿鑫公司、第三人质证意见同被告绝缘厂。
证据二，被告与第三人签订的合同复印件三份，证明被告绝缘厂与第三人所签订的三份合同套内建筑面积分别是280.8平方米、214.8平方米、43.26平方米，只有争议房屋坐落地点的房产面积为43.26平方米，符合原、被告签订的补充协议约定的位置和房产。该三份合同都是于2012年9月25日签订的，原、被告签订合同是在2011年1月13日和2013年1月20日，并且原告签订的是拆迁回迁合同，被告签订的是商品房买卖合同。
被告绝缘厂质证：对真实性没有异议，对证明的问题有异议。原告是在以点带面来推定被告没有其他符合合同约定房屋面积是错误的，在该11处门市房当中还有7号门市房也是40余米面积，11号房屋改造后的面积也是40余米，而且更为符合合同约定。被告与第三人签订的合同时间不能就此认为被告违约，因为合同并没有具体约定明确的门牌号即具体位置。
被告亿鑫公司、第三人质证意见同被告绝缘厂。
证据三，证人卢某某、徐某某出庭作证，证明被告曾经要以260万元买回安置给原告的争议房屋。
二被告质证：1.二证人所述不属实，所述与进户时间不一致；2.二人所述根本证实不了与他们谈话的人就是被告的工作人员；3.二人所述相互矛盾。
第三人质证意见同二被告。
被告绝缘厂为证明其抗辩主张成立，向本院提供证据如下：
证据一、原告与被告绝缘厂签订的协议两份，证明原告与被告约定的回迁房屋以原所有房屋使用面积进行安置，地点是友缘小区高层一楼，没有约定具体的门牌号，约定如果超出面积按使用面积28000元／平方米进行补交房款。
原告质证：对真实性没有异议，对证明的内容有异议。原告所质证的内容与原告所举该证据的证明内容相同之外，要补充一点，该房没有约定门牌号的原因：1.在签订该协议时，房屋没有进行建设，无法约定门牌号；2.被告陈述现在的门牌号也是被告编的，并不是在相关行政机关备案的门牌号，因此，被告所举该证据的证明内容不能否定该协议所约定的内容是明确而客观的。
证据二、诉争房产所在小区的规划设计图一份，证明：1.争议房屋位置临幸福路，而原拆迁房屋位置是临幸福路与幸福五路交口，不是同一位置；2.被告为原告安置的房屋11号也是友缘小区范围内即该高层的楼下，并没有超出合同约定的范围，被告已经尽了履行合同的义务。
原告质证：对真实性没有异议，对证明的内容有异议。从被告所指的图纸上看，告知原告所动迁的位置已经卖给了公积金住房的人，面积不是争议房屋所约定的面积，从此图纸更进一步证实，原、被告协议所约定的高层已经确定无疑，其所谈到的11号楼至今面积依然是150平方米左右，只有争议房屋的面积是40多平方米，所谓的7号房产符合约定的面积也已经卖出，并且也明确说明7号门市没有安置给原告，因此足以说明原被告所签订的补充协议约定争议房屋的坐落地址面积应该是明确的。
证据三、被告绝缘厂与第三人签订的商品房买卖合同一份、友缘祥泰物业管理公司出具的证明一份，证明：1.被告绝缘厂与第三人于2012年9月20日签订的争议房屋的买卖合同，并且于2013年11月2日办理了入住手续；2.该买卖行为已经在房产住宅局办理了联机备案手续，已经实际交付给第三人使用。
原告质证：争议房屋所签合同是在原、被告签订动迁协议2011年1月20日之后，并且是商品房买卖合同，现在双方之间仅形成合同之债，虽然登记备案，也不能证明该房产的产权就是第三人的，所有权依旧是被告绝缘厂，该合同不能对抗原、被告之间所签订的动迁协议。对证明的真实性、合法性以及关联性均有异议，物业公司所出证据应该提交相应的公司营业执照等相应证据来佐证该证明，并且物业公司与本案无关，其所出具的证明不能证明该房产所有权人已经交付给了第三人。
证据四、哈尔滨市单位自建职工住房内部预售许可证一份，证明被告绝缘厂开发的房屋具有合法的销售手续，用途是住宅和商服。
原告质证：对证据的真实性没有异议，只能证明其有预售资格，与本案无关。
证据五、第三人起诉原告和被告绝缘厂侵权纠纷一案的民事起诉状复印件一份，证明被告已将争议房屋交付给第三人使用以及2014年4月27日原告之子刘秉鑫将该房强行占有的事实。
原告质证：对证据的真实性没有异议，该案并没有审理，不能够证实原告侵权。
证据六、原告房产证复印件一份，证明原告原拆迁房屋的位置及面积。
原告质证：没有异议。
被告亿鑫公司、第三人对被告绝缘厂所举证据均无异议。
第三人为证明其抗辩主张成立，向本院提供证据如下：
证据一、房屋买卖合同3份、交房款收据3份、物业管理费及装修管理费3张、证明第三人已取得诉争三户房产已经进户可以正常装修使用。
原告质证：对证据的真实性无异议，该证据只能证明第三人与被告绝缘厂形成了买卖的关系，并不能证明该买卖合同所确定的房产归第三人所有，并且三份合同均是在2012年9月份签订，原告与被告绝缘厂签订的合同是在2011年1月份签订的，所以该合同是被告绝缘厂将争议房屋一房两卖。装修管理费、水费、电费三联单不能证明第三人所交付的费用是该房产的，且三联单上交款单位并不明确，无法佐证第三人确已入户及其他事实。
二被告质证：无异议。
证据二、照片复印件4张、住宅房屋拆迁产权调换协议及补充协议复印件各一份、哈动街17号1单元1层3号房产证复印件一份，证明原告以第三人购买房屋是其回迁房屋为由抢占了1、2、3号房产的1层临入口位置的房屋，该协议中没有明确具体的回迁位置。
原告质证：照片不能证明第三人所述的证明内容，第三人所提供原告的动迁协议两份只能证明原告与被告绝缘厂就相应房产签订了回迁调换协议，并不能证明争议房屋被原告强占，仅有争议房屋符合原告与被告绝缘厂所签订协议的房产位置。
二被告质证：没有异议
证据三、图纸一份，证明三套房屋的及原告抢占房屋的位置。
原告质证：该图纸上显示临幸福路和临幸福5路上有门市房，哈动街没有门市房，因此图纸与第三人所述的证明内容不符。
二被告质证：没有异议
证据四、原告被拆迁房屋位置图复印件一份，证明原告被拆迁房屋坐落位置是幸福路与幸福五道街交叉口，就是动迁后现哈尔滨市住房公积金管理部门香坊办事处所取得房产的位置，不是第三人现在所取得幸福路与哈动路交口房屋的位置。
原告质证：该证据系复印件，对真实性有异议。原告动迁产权证上所登记的地址就是原告所要求回迁的地址，应该以产权证为准。
二被告质证：没有异议。因为产权证上登记的街牌号是被告绝缘厂统一登记的，所以才形成原告产权证上的街牌号码，但房屋坐落位置确实不是本案诉争之地。
综合分析以上证据及各方当事人陈述，本院确认以下事实：2011年1月13日，原告与被告绝缘厂签订住宅房屋拆迁产权调换协议一份，双方约定被告绝缘厂对所有权人为原告的坐落于哈尔滨市香坊区哈动街17号507栋1单元1层3号私产商服房产一处（建筑面积52.78平方米，使用面积36.40平方米）进行动迁，原告按原房使用面积进行回迁，安置区域为友缘小区，具体楼层、朝向由原告通过公开自选房号的方式确定，选定后乙方须向甲方交纳补差款。2011年1月20日，原、被告又签订动迁补充协议一份，双方约定动迁后将原告安置在友缘小区高层一楼门市房，使用面积40平方米，面宽为4米以上。约定如超出面积原告按使用面积28，000元／平方米缴纳购房款。2012年9月25日，被告绝缘厂与第三人签订商品房买卖合同三份，将拆迁后所建坐落于哈尔滨市香坊区幸福路第1栋1层01号房商服房产一处（即争议房屋）连同相邻两处房产一并出售给第三人，已办理了联机备案手续，第三人缴纳了购房款，并办理了进户手续。原告认为争议房屋是其回迁安置房产，故提起诉讼。
本院认为：被告绝缘厂与第三人签订的三份商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。双方在商品房买卖合同中对包括本案争议房屋的三处房屋的具体坐落位置等进行了详细约定，第三人依据合同已经缴纳了购房款，并办理了联机备案和进户手续，故争议房屋应为第三人购买取得。原告与被告绝缘厂签订住宅房屋拆迁产权调换协议及补充协议亦是双方真实意思表示，合法有效，但双方并未就回迁房屋的具体坐落位置进行详细约定，仅约定动迁后将原告安置在友缘小区高层一楼门市房，使用面积40平方米，面宽为4米以上。协议约定回迁房屋为友缘小区高层一楼门市房，但符合该条件的房屋共有十余处，无法确定争议房屋即为原告回迁房屋。协议约定了回迁房屋的使用面积和面宽的下限，但同时约定了超出面积的购房款交纳标准，说明回迁房屋的使用面积和面宽并非确定数额，故原告以争议房屋使用面积与协议中约定的回迁房屋相符为由，主张争议房屋系原告回迁房屋的依据不足。据此，原告要求判令二被告协助原告办理争议房屋登记手续及为原告出具争议房屋合法有效购房发票的诉讼请求证据不足，本院不予支持。诉讼中，原告撤回要求判令二被告履行住宅房屋拆迁产权调换协议的诉讼请求，是对其诉讼权利的合法处分，本院予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第七条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘萝兰的诉讼请求。
案件受理费100元、邮寄费48元（均为原告预交），均由原告刘萝兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 冯玉堂
人民陪审员 李连芳
人民陪审员 万淑珍
二〇一五年三月十五日
书 记 员 吴忠慧
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